הרפורמה במיסוי מקרקעין

הרפורמה במיסוי מקרקעין החל מחודש ינואר 2014 – מאת עו"ד נחל אוזלבו:

החל מיום 1.1.14 תיכנס לתוקף רפורמה במיסוי מקרקעין בישראל. להלן עיקרי הרפורמה:

1. בוטל סעיף הפטור המרכזי ממס שבח המעניק למוכר דירת מגורים פטור אחת ל-4 שנים (סעיף 49(ב)(1).

2. החל מ-1/1/14 ניתן יהיה לקבל פטור ממכירת דירת מגורים לפי תנאי סעיף 49(ב)(2) – בתנאי שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר והמוכר לא מכר דירה בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו למכירה, והוא הבעלים או החוכר של הדירה לפחות 18 חודשים בטרם מכירתה.

יש לשים לב לצורך השימוש בפטור זה כי שווי הדירה אינו עולה על 4,500,000 ₪ (תקרת הפטור) וכי החלק הנמכר בדירה הוא לפחות 1/3. ככל ששווי הדירה עולה על סכום זה על המוכר יהיה לשלם על ההפרש מס שבח בשיעור מס מוטב.  

3.  תוקן סעיף 49 ג לחוק לפיו מי שמחזיק בדירה עד 1/3 מזכויותיה, דירה זו לא תיחשב כדירה נוספת. כנ"ל דירה בשכירות מוגנת לפני ה-01/01/1997, דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שלפני מכירתה, דירה שהתקבלה בירושה והמחזיק בה זכאי לפטור לפי סעיף 49(ב)(5) לחוק. 

4. תוקן סעיף 49ד לחוק לפיו מוכר שבבעלותו חברה המחזיקה בדירה ביותר מ-33%, תהווה דירה זו "דירה נוספת" לעניין חוק זה.

5. תושבי חוץ המוכרים דירה יצטרכו מה-1.1.14 לצרף  אישור מרשויות המס במדינתם כי אין בבעלותם דירה נוספת לשם קבלת פטור ממס שבח לפי דירה יחידה. 

6. נוסף שיעור מס חדש, מוטב, על מכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני יום המעבר (1.1.14) שיינתן רק לגביי שתי דירות מזכות בכל תקופת המעבר (מה-1.1.14 ועד ה-1.1.18), ואשר יחושב כדלקמן: על השבח הריאלי מלפני 1.1.14 יחול מס שבח - 0%; ועל השבח הריאלי לאחר יום המעבר ועד למכירת הנכס יחול מס - 25%.

7.  אלו הם הקריטריונים למכירת דירת מגורים מזכה בשיעור מס מוטב בתקופת המעבר:

 א. המכירה עומדת בתנאי סעיף 49(ב)(1) לחוק – דהיינו המוכר לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה אחרת בפטור ממס שבח. לעומת זאת, מי שמנכר ב-4 השנים האחרונות דירה בפטור ממס שבח יוכל למכור דירה אחת בשיעור המס המוטב באופן מיידי אך את הדירה השנייה יוכל למכור בשיעור מס מוטב רק בחלוף 4 שנים מהיום בו מכר דירה בפטור ממס. 

ב. המכירה בתקופת המעבר איננה ל"קרוב". 

ג. הדירה הנמכרת לא התקבלה במתנה לפני יום המעבר, למעט אם חלפה תקופת הצינון. תקופות הצינון בעקבות הרפורמה השתנו אף הן ל-4 שנים, אלא אם מקבל המתנה התגורר בדירה ואז תקופת הצינון תהיה 3 שנים.

8. החל מיום 1.1.18, בתום תקופת המעבר, שיעור המס המוטב יהיה ללא הגבלות ויעמוד באופן קבוע על ל-25%.

9. לעניין מס רכישה – נכנסה לתוקפה הרפורמה כבר ביום 1.8.13 ועל פיה התווספו שתי מדרגות מס חדשות בשיעור של 8% ו-10%. 

להלן יפורטו מדרגות מס רכישה (בתוקף מה-1 באוגוסט 2013 ועד 31 בדצמבר 2014) ברכישת דירת מגורים:

מדרגות מס רכישה דירה יחידה לתושב ישראל -

   - על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪: 0%

   - על חלק השווי שבין 1,470,560 ₪ – 1,744,270 ₪ – 3.5%

   - על חלק השווי שבין 1,744,270 ₪ – 4,500,000 ₪– 5%

   - על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 8%

   - על חלק השווי שמעל 15,000,000 ₪ – 10%

מדרגות מס רכישה דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) 

   - על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪: 5%

   - על חלק השווי שבין 1,089,350 ₪ – 3,268,040 ₪ – 6%

   - על חלק השווי שבין 3,268,040 ₪ – 4,500,000 ₪ – 7%

   - על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 7%

   - על חלק השווי שמעל– 15,000,000 ₪ – 10%

10. לתושב חוץ, בעקבות הרפורמה - מדרגות המס שיחולו הן מדרגות "דירה נוספת" בלבד, אף אם עבור תושב החוץ זוהי דירתו היחידה. על זאת, אם תושב החוץ תוך שנתיים מיום רכישת הדירה יעלה לארץ כעולה חדש או אם הוא תושב חוזר ותיק (שהה 10 שנים בחו"ל לפני עלייתו ארצה), אזי יוכל לקבל הטבת מס רכישה רטרואקטיבית על המס ששילם מעבר למדרגות דירה יחידה.

11. לגביי נכסים שאינם דירות מגורים – מגרשים, קרקעות, נכסים מסחריים וכו' – שיעור מס הרכישה יעמוד על 6%. אולם המוכר יהיה זכאי להחזר 1% במידה וקיימת תכנית המתירה בניית יח"ד על המקרקעין ותוך שנתיים הציג הרוכש היתר בניה. 

12. הקצאת מניות, בתמורה או לא בתמורה, תחשב כיום לפעולה באיגוד מקרקעין ולכן בעל המניות לו הוקצו המניות יחויב במס רכישה. יובהר כי באשר למי שמקצה את המניות, המוכר, לא מדובר מבחינתו בפעולה באיגוד מקרקעין ועל כן היא לא תמוסה במס שבח.

• האמור לעיל נאמר ללא בחינת נסיבות ספציפיות ועובדותיו, ואינו מהווה ולא יהווה בעתיד ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו לביצוע פעולות משפטיות.