רפורמה במיסוי מקרקעין 


הרפורמה במיסוי מקרקעין החל מחודש ינואר 2014 – מאת עו"ד נחל אוזלבו:
החל מיום 1.1.14 תיכנס לתוקף רפורמה במיסוי מקרקעין בישראל. להלן עיקרי הרפורמה:

1. בוטל סעיף הפטור המרכזי ממס שבח המעניק למוכר דירת מגורים פטור אחת ל-4 שנים (סעיף 49(ב)(1).

2. החל מ-1/1/14 ניתן יהיה לקבל פטור ממכירת דירת מגורים לפי תנאי סעיף 49(ב)(2) – בתנאי שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר והמוכר לא מכר דירה בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו למכירה, והוא הבעלים או החוכר של הדירה לפחות 18 חודשים בטרם מכירתה.

יש לשים לב לצורך השימוש בפטור זה כי שווי הדירה אינו עולה על 4,500,000 ₪ (תקרת הפטור) וכי החלק הנמכר בדירה הוא לפחות 1/3. ככל ששווי הדירה עולה על סכום זה על המוכר יהיה לשלם על ההפרש מס שבח בשיעור מס מוטב.  

3. תוקן סעיף 49 ג לחוק לפיו מי שמחזיק בדירה עד 1/3 מזכויותיה, דירה זו לא תיחשב כדירה נוספת. כנ"ל דירה בשכירות מוגנת לפני ה-01/01/1997, דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שלפני מכירתה, דירה שהתקבלה בירושה והמחזיק בה זכאי לפטור לפי סעיף 49(ב)(5) לחוק. 

4. תוקן סעיף 49ד לחוק לפיו מוכר שבבעלותו חברה המחזיקה בדירה ביותר מ-33%, תהווה דירה זו "דירה נוספת" לעניין חוק זה.

5. תושבי חוץ המוכרים דירה יצטרכו מה-1.1.14 לצרף  אישור מרשויות המס במדינתם כי אין בבעלותם דירה נוספת לשם קבלת פטור ממס שבח לפי דירה יחידה. 

6. נוסף שיעור מס חדש, מוטב, על מכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני יום המעבר (1.1.14) שיינתן רק לגביי שתי דירות מזכות בכל תקופת המעבר (מה-1.1.14 ועד ה-1.1.18), ואשר יחושב כדלקמן: על השבח הריאלי מלפני 1.1.14 יחול מס שבח - 0%; ועל השבח הריאלי לאחר יום המעבר ועד למכירת הנכס יחול מס - 25%.

7. אלו הם הקריטריונים למכירת דירת מגורים מזכה בשיעור מס מוטב בתקופת המעבר:

 א. המכירה עומדת בתנאי סעיף 49(ב)(1) לחוק – דהיינו המוכר לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירה אחרת בפטור ממס שבח. לעומת זאת, מי שמנכר ב-4 השנים האחרונות דירה בפטור ממס שבח יוכל למכור דירה אחת בשיעור המס המוטב באופן מיידי אך את הדירה השנייה יוכל למכור בשיעור מס מוטב רק בחלוף 4 שנים מהיום בו מכר דירה בפטור ממס. 

ב. המכירה בתקופת המעבר איננה ל"קרוב". 

ג. הדירה הנמכרת לא התקבלה במתנה לפני יום המעבר, למעט אם חלפה תקופת הצינון. תקופות הצינון בעקבות הרפורמה השתנו אף הן ל-4 שנים, אלא אם מקבל המתנה התגורר בדירה ואז תקופת הצינון תהיה 3 שנים.

8. החל מיום 1.1.18, בתום תקופת המעבר, שיעור המס המוטב יהיה ללא הגבלות ויעמוד באופן קבוע על ל-25%.

9. לעניין מס רכישה – נכנסה לתוקפה הרפורמה כבר ביום 1.8.13 ועל פיה התווספו שתי מדרגות מס חדשות בשיעור של 8% ו-10%. 

להלן יפורטו מדרגות מס רכישה (בתוקף מה-1 באוגוסט 2013 ועד 31 בדצמבר 2014) ברכישת דירת מגורים:

מדרגות מס רכישה דירה יחידה לתושב ישראל -
   - על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪: 0%
   - על חלק השווי שבין 1,470,560 ₪ – 1,744,270 ₪ – 3.5%
   - על חלק השווי שבין 1,744,270 ₪ – 4,500,000 ₪– 5%
   - על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 8%
   - על חלק השווי שמעל 15,000,000 ₪ – 10%

מדרגות מס רכישה דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) 
   - על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪: 5%
   - על חלק השווי שבין 1,089,350 ₪ – 3,268,040 ₪ – 6%
   - על חלק השווי שבין 3,268,040 ₪ – 4,500,000 ₪ – 7%
   - על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 7%
   - על חלק השווי שמעל– 15,000,000 ₪ – 10%

10. לתושב חוץ, בעקבות הרפורמה - מדרגות המס שיחולו הן מדרגות "דירה נוספת" בלבד, אף אם עבור תושב החוץ זוהי דירתו היחידה. על זאת, אם תושב החוץ תוך שנתיים מיום רכישת הדירה יעלה לארץ כעולה חדש או אם הוא תושב חוזר ותיק (שהה 10 שנים בחו"ל לפני עלייתו ארצה), אזי יוכל לקבל הטבת מס רכישה רטרואקטיבית על המס ששילם מעבר למדרגות דירה יחידה.

11. לגביי נכסים שאינם דירות מגורים – מגרשים, קרקעות, נכסים מסחריים וכו' – שיעור מס הרכישה יעמוד על 6%. אולם המוכר יהיה זכאי להחזר 1% במידה וקיימת תכנית המתירה בניית יח"ד על המקרקעין ותוך שנתיים הציג הרוכש היתר בניה. 

12. הקצאת מניות, בתמורה או לא בתמורה, תחשב כיום לפעולה באיגוד מקרקעין ולכן בעל המניות לו הוקצו המניות יחויב במס רכישה. יובהר כי באשר למי שמקצה את המניות, המוכר, לא מדובר מבחינתו בפעולה באיגוד מקרקעין ועל כן היא לא תמוסה במס שבח.

האמור לעיל נאמר ללא בחינת נסיבות ספציפיות ועובדותיו, ואינו מהווה ולא יהווה בעתיד ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו לביצוע פעולות משפטיות.
      
הרפורמה בדיני הפקעות:

תיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות:
ביום 15/2/2010 נכנס לתוקף תיקון מספר 3 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), התש"ע-2010, מכוח ההגנה שניתנה לזכות הקניין של בעל הקרקע המופקעת המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. התיקון הביא עמו שינויים רבים במצב המשפטי הקיים, אשר מהווים רפורמה של ממש בדיני הפקעות. להלן יובאו עיקרי התיקון בתמצית:
 
1. התיקון החשוב ביותר – החל ממועד תחילת החוק, שר האוצר לא יהיה רשאי להפקיע קרקע או חלקה בלא מתן פיצויים מלאים על כל השטח שהופקע !!!. עם זאת, הוראה זו אינה חלה על הפקעות לפי חוק התכנון והבנייה או על רכישה בידי רשות מקומית מכוח הרשאה של שר האוצר. 

2. בוטלה פקודת הדרכים ומסילות הברזל.

3. הפרשי הריבית וההצמדה שיתווספו לפיצויי הפקעה מיום התיקון ואילך יהיו כיום לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א – 1961, דהיינו ריבית ריאלית מלאה, ולא כפי שהיה בעבר לפי החוק לתיקון דיני הרכישה (1.5% ריבית לשנה).  

4. הסמכות להפקיע נתונה כיום מכוח הפקודה לשר האוצר. וועדה מייעצת, המורכבת ממספר חברים תמליץ לשר האוצר לפעול עפ"י הסמכויות שנתנו לו בפקודה.

5. נוספו מטרות ציבוריות להפקעה, בסעיף 2 לפקודה במסגרת הגדרת "צורך ציבורי".

6. נקבעה זכות שימוע לנפקע טרם ביצוע ההפקעה.

7. נקבעו פרקי זמן חדשים בהליך הפקעה.

8. הרשות המפקיעה חייבת בתשלום פיצויים לנפקע, שאינם שנויים במחלוקת, במועד תפיסת החזקה או כעבור 90 יום לאחר תפיסת החזקה, וזאת כאמור בסעיף9 א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד- 1964 .

9. במידה והרשות לא הוציאה הודעה לפי סעיף 7 לפקודה תוך ארבע שנים- תבוטל ההפקעה.

10. במידה ולא נתפסה חזקה ותסתיים תקופת תחילת הביצוע- תבוטל ההפקעה.

11. במידה ולא נתפסה חזקה ויסתיים הצורך הציבורי ולא יוחלט על צורך ציבורי אחר- תבוטל ההפקעה.

12. במידה והרשות לא התחילה בביצוע הצורך הציבורי בתוך התקופה שנקבעה ושר האוצר לא החליט על צורך ציבורי אחר יוכל הנפקע לתבוע השבת הקרקע.

13. אם בעל הקרקע לא יתבע השבת הקרקע תוך 25 שנה ממועד פרסום הודעה על הפקעה לפי סעיף 7 כשתם הצורך הציבורי - תתיישן זכות תביעתו להשבת הקרקע והוא לא יוכל לקבלה בחזרה מהרשות המפקיעה. 

14. לרשות המפקיעה האפשרות להחליף את המטרה הציבורית לשמה הופקעה הקרקע מלכתחילה במטרה ציבורית אחרת.

15. נקבעו מנגנונים שונים להגשת תביעה ע"י בעלי קרקע לקבלת פיצויים בגין ההפקעה.

האמור לעיל נאמר ללא בחינת נסיבות ספציפיות ועובדותיו, ואינו מהווה ולא יהווה בעתיד ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו לביצוע פעולות משפטיות.

פסק הדין של בית המשפט העליון (ע"א 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ) קבע הלכה חדשה בדיני ההפקעות: 
ביהמ"ש העליון, פסק כי הפקעת מקרקעין או חלק ממנה, מכוח פקודת הדרכים, ללא פיצוי מלא, מקום שהחלק שנותר בידיו של בעל המקרקעין לא הושבח, גורמת "סבל" לבעל המקרקעין כמשמעותו בסעיף 7 סיפה לפקודת הדרכים."סבל" זה מחייב את שר לשלם לבעל הקרקע פיצוי מלא בגין ההפקעה.

בהעדר השבחה של הנותר, נקבע כי הפקעת חלק מחלקה לשימוש שאינו קהילתי (וכאלה הן הפקעות מכוח פקודת הדרכים), בלא לשלם פיצוי מלא בגינה, פוגעת באופן בלתי מידתי בזכות הקניין של הפרט, וכן פוגעת בעקרון השוויון. "סבל" זה מחייב את שר התחבורה לעשות שימוש בסמכותו ולשלם לבעל הקרקע פיצוי מלא בגין ההפקעה.

בנוסף, נקבע המסלול הדיוני הראוי: ככל שבעל הקרקע מבקש פיצוי בגין ה-25% הראשונים, יהא עליו להקדים פנייה לשר התחבורה בבקשה לתשלום פיצויי "סבל". לאחר שתינתן החלטת השר, וככל שיבקש בעל הקרקע להשיג על החלטתו, יוכל בעל הקרקע לפנות לביהמ"ש המחוזי בתביעה לפיצויי הפקעה שאליה יצורף גם השר כנתבע. בגדר תביעה זו יידרש ביהמ"ש, מכוח סמכותו הנגררת לפי סעיף 76 לחוק בתי המשפט, גם לטענות המכוונות לאופן הפעלת סמכותו של השר לשלם פיצויי "סבל", כמו גם לכל מחלוקת אחרת הנוגעת לסכום פיצויי ההפקעה שישולמו. 

האמור לעיל נאמר ללא בחינת נסיבות ספציפיות ועובדותיו, ואינו מהווה ולא יהווה בעתיד ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו לביצוע פעולות משפטיות.

פסק דין ארידור דנ"א 1595/96 – רפורמה בדיני התיישנות פיצויי הפקעה : 
בעקבות פסיקה תקדימית של ביהמ"ש העליון מיום 21.3.13 נפתח חלון הזדמנויות של שלוש שנים להגשת תביעות לפיצויים בגין הפקעות לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, גם אם מדובר בהפקעות ישנות.

בית המשפט העליון נתן החלטה תקדימית, על פיה ניתן להגיש תביעות פיצויים בגין הפקעות מקרקעין שנעשו גם לפני עשרות שנים, בשלוש השנים הבאות. הסיבה לפסיקה היא חוסר הבהירות ששרר סביב המועד שממנו יש לחשב את תקופת ההתיישנות. לאחר אותן שלוש השנים, תחושב התיישנות לכל המאוחר לפי המועד שבו הרשות המפקיעה תפסה חזקה על המקרקעין.

דעת רוב בפסק הדין קבעה כי עילת התביעה בגין פיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור, 1943, נולדת, לכל המאוחר, במועד בו תפסה הרשות חזקה במקרקעין עם זאת, נקבע כי הלכה חדשה זו תיכנס לתוקף בעוד שלוש שנים ממועד פסק דין זה. 

חשוב לציין כי העובדה שניתן חלון הזדמנויות לשלוש השנים הבאות לא מונע מהרשות שהפקיעה את הקרקע להעלות טענת שיהוי ולהבהיר כי בעל הזכות השתהה יתר על המידה בהגשת התביעה גם אם היא הוגשה בתוך פרק הזמן המותר.

האמור לעיל נאמר ללא בחינת נסיבות ספציפיות ועובדותיו, ואינו מהווה ולא יהווה בעתיד ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו לביצוע פעולות משפטיות.
טואול - בניית אתרים